Eigentümerinnen und Eigentümer einer Immobilie werden beim Verkauf unter Umständen vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Vor allem die Spekulationssteuer kann dabei anteilig sehr hoch ausfallen. Im Folgenden ordnen wir die Steuern beim Hausverkauf ein und führen einige Beispielrechnungen durch.

Sie möchten Ihre Immobilie zeitnah verkaufen? Die Marktpreiseinschätzung von Deutsche Bank Immobilien hilft Ihnen dabei, einen angemessenen Verkaufspreis zu finden.

Die Spekulationssteuer wurde eingeführt, um Immobilienspekulation am Markt zu verhindern. Sie ist beispielsweise dann relevant, wenn Sie innerhalb weniger als zehn Jahre nach dem Kauf Ihre Immobilie wieder verkaufen und damit Gewinn machen.

Da es sich bei der Spekulationssteuer um eine Art der Einkommensteuer handelt, wird sie anhand Ihres Steuersatzes berechnet. Dieser wird auf den Gewinn des Haus- oder Wohnungsverkaufs angerechnet.

Beispiel:

Sie sind alleinstehend und haben im Jahr 2024 48.000 Euro brutto verdient. Davon zahlen Sie 10.195 Euro Einkommensteuer.

Um den Spekulationssteuersatz zu berechnen, gehen Sie nun folgendermaßen vor:

(Einkommensteuer x 100) : Jahresbruttolohn = Spekulationssteuersatz

In Ihrem Fall wären das:

(10.195 Euro x 100) : 48.000 Euro = 21,24 %

Sie haben eine Immobilie geerbt? Spätestens drei Monate nachdem Sie vom Erbe erfahren haben, sollten Sie das Finanzamt darüber informieren. Dieses entscheidet darüber, ob und in welcher Höhe Sie die Erbschaftsteuer zahlen müssen.

Grundsätzlich gilt: Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen, kann die Erbschaftsteuer entfallen. Sofern Sie verkaufen möchten, ist sie in jedem Fall fällig.

Der mögliche Steuersatz reicht dabei von sieben Prozent bei einem Immobilienverkehrswert von 75.000 Euro in Steuerklasse I bis 50 Prozent bei einem Nachlass im Wert von mehr als 26 Millionen Euro in Steuerklasse III.

Nur ein Unterschreiten der persönlichen Steuerfreibeträge - dieser liegt bei Kindern in Steuerklasse I beispielsweise bei 400.000 Euro - kann Sie von der Erbschaftsteuer befreien.

Für private Immobilienverkäufe fällt normalerweise keine Umsatzsteuer an. Sehr wohl wird sie jedoch erhoben, wenn Sie gewerblich Immobilien verkaufen. Davon geht das Finanzamt aus, sobald Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Häuser oder Wohnungen verkauft haben.

Die Umsatzsteuer liegt laut § 15 Einkommensteuergesetz (EStG) bei 19 Prozent. Aufgrund der Höhe des Betrags kann es ratsam sein, sich hinsichtlich der zu entrichtenden Umsatzsteuer bei einer Steuerberatung zu informieren.

Neben der Umsatzsteuer zählt auch die Gewerbesteuer zu den Steuern, die Privatpersonen beim Immobilienverkauf nicht entrichten müssen. Nur gewerbliche Verkäuferinnen und Verkäufer sind davon betroffen. Die Höhe der Gewerbesteuer liegt stets bei 3,5 Prozent des erzielten Veräußerungsgewinns.

Beispiel:

Sie haben Ihre Immobilie für 300.000 Euro verkauft. Vor fünf Jahren haben Sie dafür abzüglich aller Nebenkosten 200.000 Euro bezahlt. Das bedeutet, dass Sie 100.000 Euro Gewinn gemacht haben. Ihre Gewerbesteuer liegt bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent demnach bei 3.500 Euro.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf bzw. -verkauf an. Man könnte also denken, dass die Steuer von der Verkäuferin oder dem Verkäufer entrichtet werden muss. Das ist aber ein Irrtum.

Der Steuersatz, der je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis oder Verkehrswert) beträgt, wird in der Regel gänzlich von der Käuferseite getragen. Als Verkäuferin oder Verkäufer müssen Sie die Grunderwerbsteuer also nicht einkalkulieren.

Nach dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung müssen die Steuern korrekt abgewickelt werden, um sowohl die rechtlichen Anforderungen als auch die steuerlichen Verpflichtungen zu erfüllen. Nur so schützen Sie sich vor steuerlichen Nachforderungen.

Wie also am besten vorgehen? Zunächst müssen Sie den Verkauf dem Finanzamt melden. Damit Sie Ihre Steuererklärung dann richtig abgeben können, sollten Sie alle relevanten Informationen und Dokumente rund um den Verkauf (darunter: aktueller Kaufvertrag und früherer Kaufvertrag) parat halten und einreichen.

Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Bestimmungen beim Immobilienverkauf kann es durchaus sinnvoll sein, sich von einer Steuerberatung oder einer Anwaltskanzlei im Detail beraten zu lassen.

Kein Wunschtraum, sondern in gewissen Fällen möglich: Ein steuerfreier Immobilienverkauf. Weder die Spekulationssteuer noch die Umsatz- oder Gewerbesteuer fallen an, wenn Sie folgende Bedingungen erfüllen:

• Sie verkaufen frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb der Immobilie.
• Sie haben die Wohnung oder das Haus im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren selbst bewohnt.
• Sie haben höchstens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft.

Während die ersten beiden Punkte für den Entfall der Spekulationssteuer verantwortlich sind, wirkt sich letzterer auf die Art des Verkaufs aus. Wenn Sie höchstens drei Immobilien in fünf Jahren veräußern, gelten diese noch als privater Verkauf. Darüber hinaus wird der Verkauf als gewerblich bewertet und unterliegt sowohl der Gewerbe- als auch der Umsatzsteuerpflicht.

Ob Sie zusätzlich von der Erbschaftsteuer befreit werden können, hängt unter anderem vom Steuerfreibetrag ab. Alle wichtigen Infos zum Thema Immobilien erben finden Sie hier.

Ja, beim Immobilienverkauf können einige Steuern anfallen. Doch die gute Nachricht ist: Sie können mit der richtigen Strategie Steuern sparen und Ihre finanzielle Belastung minimieren.

Informieren Sie sich zunächst über etwaige Steuerfreibeträge, von denen Sie profitieren könnten. Gerade Personen, die über einen längeren Zeitraum selbst in einer Immobilie gewohnt haben, sparen durch die Freibeträge ggf. bares Geld.

Vergessen Sie des Weiteren nicht, die Verkaufskosten von Maklerprovisionen bis hin zu Notargebühren steuerlich geltend zu machen. Diese werden vom Veräußerungsgewinn abgezogen und verringern Ihre Steuerschuld.

Zu guter Letzt sollten Sie unbedingt darauf achten, gewisse Fristen zur Verringerung der Steuerlast einzuhalten. Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus nach weniger als zehn Jahren wieder, fällt die (sehr hohe) Spekulationssteuer an. Warten kann sich in diesem Fall lohnen.

Indem Sie diese Strategien berücksichtigen und sich frühzeitig von Expertinnen und Experten beraten lassen, können Sie gezielt Steuern sparen und Ihre finanzielle Situation langfristig optimieren.