Ein Testament oder ein vor dem Tod abgeschlossener Erbvertrag sorgen dafür, dass der Willen der verstorbenen Person bei der Verteilung des Erbes berücksichtigt wird. Liegt kein solches Dokument vor - weil die Person beispielsweise sehr plötzlich verstorben ist -, greift die gesetzliche Erbfolge.

In Deutschland werden die Erbinnen und Erben in §§ 1924 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  nach ihrer Ordnung definiert. Die Ordnung wiederum bestimmt die Erbfolge.

Sind Sie Erbin oder Erbe erster Ordnung, also das Kind des verstorbenen Menschen, bekommen Sie ohne vorliegendes Testament automatisch den Immobilienbesitz. Das gilt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen oder sonstige Immobilien und Grundstücke.

Wenn die Witwe oder der Witwer (Erbin bzw. Erbe zweiter Ordnung) in einer der Immobilien lebt, fällt dieser oder diesem das Gebäude zu. Das gilt jedoch nur für bis zum Tod verheiratete Paare. Unverheiratete Partnerinnen und Partner sind auf das Wohlwollen der erbenden Hinterbliebenen angewiesen. Ihnen steht per Gesetz kein Erbe zu.

Hat jemand keine Kinder und befand sich bis zum Ableben in keiner Partnerschaft, erben die Großeltern oder deren Abkömmlinge.

Sofern es im Erbfall keine Verwandten oder (Ehe-)Partnerinnen und -Partner gibt, geht das Vermögen inklusive aller Immobilien laut § 1936 BGB  an den Staat über. Im Regelfall erbt das Bundesland, in dem die verstorbene Person den letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte. Sollte jemand keinen feststellbaren Wohnsitz gehabt haben, erhält der Bund den Besitz.

Das Erbe kann nur vollständig angenommen werden. Darum lohnt es sich, sich vor der Annahme des Erbes über die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen oder der Verstorbenen zu informieren. Dabei können Sie beispielsweise alte Kontoauszüge heranziehen oder sich als möglicherweise erbende Person bei Banken melden.

Haben Sie sich für eine Erbannahme entschieden? Sie können dafür nun einfach die gesetzliche Sechs-Wochen-Frist verstreichen lassen. Geben Sie in diesem Zeitraum kein Ausschlagen des Erbes bekannt, gilt dieses automatisch als angenommen. Die Frist beginnt übrigens nicht unbedingt am Todestag, sondern startet, sobald Sie vom Erbfall erfahren haben.

Um den Erbprozess zu beschleunigen, können Sie Ihren Wunsch durch eine schriftliche Erbannahme oder eine mündliche Bekanntgabe beim Amtsgericht kundtun. Haben Sie entweder das getan oder die Sechs-Wochen-Frist verstreichen lassen, sind Sie offiziell Erbin oder Erbe der gesamten Hinterlassenschaft.

Das Ausschlagen eines Immobilienerbes kann in bestimmten Situationen durchaus sinnvoll sein - besonders, wenn vielleicht oder gesichert Schulden bestehen. Innerhalb der bereits erwähnten Frist von sechs Wochen können Sie beim Nachlassgericht das Erbe ausschlagen.

Mögliche Gründe dafür könnten sein:

Die Folgen Ihrer Entscheidung? Sie verlieren Ihren gesamten Erbanspruch. Sollte die Vermutung, dass Schulden auf den zu vererbenden Immobilien lasten, sich als unwahr herausstellen, werden Sie trotzdem nicht mehr an den Vermögenswerten beteiligt. Natürlich bleibt es aber möglich, dass andere Erbinnen und Erben Ihnen nachträglich freiwillig etwas davon zukommen lassen. 

Wer eine oder mehrere Immobilien geerbt hat, steht vor wichtigen Schritten und Entscheidungen. Neben der Erbannahme gibt es weitere Punkte, die Sie nun beachten sollten:

Indem Sie die obenstehenden Schritte sorgfältig durchführen und bei Bedarf professionelle Unterstützung (Steuerberatung, Anwaltskanzlei usw.) hinzuziehen, wahren Sie stets Ihre Interessen als Erbin oder Erbe.

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Menschen nach dem Tod einer Person gemeinsam erben. Das trifft beispielsweise zu, wenn Sie Geschwister haben und eines Ihrer Elternteile verstorben ist.

In einer Erbengemeinschaft teilen die Erbinnen und Erben das Vermögen. Zu diesem gehört auch der Immobilienbesitz. Die Konstellation aus unterschiedlichen Vorstellungen und Bedürfnissen kann herausfordernd sein. Dazu kommen etwaige Konflikte hinsichtlich der fairen Aufteilung des Erbes.

Hilfreich können eine klare Kommunikation und das frühe Hinzuziehen professioneller Unterstützung sein. Dazu gehören beispielsweise Mediationsstellen, die Ihre und die Interessen anderer Erbinnen bzw. Erben neutral gegenüberstellen und Entscheidungshilfe bieten.

Neben der Vermietung oder der Eigennutzung steht es Ihnen nach Erbantritt frei, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Sie haben nicht allein geerbt? Die Erbengemeinschaft muss dem Verkauf dann natürlich geschlossen zustimmen!

Verkaufsoptionen bestehen grundsätzlich viele. Eine Möglichkeit ist es, die Immobilie privat anzubringen. Hierbei übernehmen die Erbinnen und Erben jegliche Organisationsaufgaben vom Schalten von Inseraten bis hin zur Durchführung von Besichtigungsterminen.

Sie möchten lieber Zeit und Aufwand sparen? Die Maklerinnen und Makler von Deutsche Bank Immobilien können Sie beim Verkauf der geerbten Immobilie eingehend beraten. Hier können Sie einen Gesprächstermin vereinbaren.  

Manchmal interessieren sich auch Auktionshäuser für Immobilien. Eine Immobilienauktion garantiert zwar meist einen relativ schnellen Verkaufsprozess, die erzielten Preise können aber unter Umständen unter dem Marktwert liegen.

Schon seit mehr als 100 Jahren müssen Deutsche im Erbfall eine Erbschaftssteuer entrichten. Zur Berechnung der Erbschaftssteuer wird das gesamte Erbvolumen herangezogen. Etwaige Schulden des Erblassers oder der Erblasserin werden davon abgezogen.

Erfreulicherweise gibt es Ausnahmen von der Erbschaftssteuerpflicht: Den Steuerfreibetrag. Dieser liegt bei Ehepartnerinnen und -partnern bei bis zu 500.000 Euro, bei Kindern bei 400.000 Euro. Überschreitet das Erbe diesen Betrag nicht, fällt auch keine Steuer an.

Ist der Wert des Vermögens größer als der Steuerfreibetrag, richtet sich die Höhe der Erbschaftssteuer beim Immobilienverkauf nach Ihrer Steuerklasse und dem Erbvolumen.

Ein Beispiel:

Sie unterliegen der Steuerklasse I und haben in Höhe von 13 Millionen Euro geerbt. Ihr Erbschaftssteuersatz liegt bei 23 Prozent.

Der Spitzensteuersatz ist bei 50 Prozent gedeckelt. Für steuerliche Laiinnen und Laien ist es empfehlenswert, spätestens an dieser Stelle eine Steuerberatung zu konsultieren. Diese weiß über alle gesetzlichen Vorgaben zur Erbschaftssteuer Bescheid und kann Sie vor hohen finanziellen Nachforderungen bewahren.

Die Grunderwerbsteuer fällt eigentlich immer dann an, wenn sich die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie ändern. Die Höhe der Steuer reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent und variiert von Bundesland zu Bundesland.

Die gute Nachricht: Erben direkte Verwandte wie Kinder, Eltern oder Geschwister, entfällt die Grunderwerbsteuer. Sie möchten die Immobilie weiterverkaufen? Dann müssen Sie bzw. der Käufer oder die Käuferin im Zuge des Verkaufs Grunderwerbsteuer zahlen.

Immobilien zu vererben und zu erben ist nicht einfach. Wer die Verteilung des eigenen Erbes selbst in die Hand nehmen will, hat zwei Möglichkeiten, dies zu tun. Zu Lebzeiten oder als Vorbereitung für die Zeit nach dem eigenen Tod.

Ihren letzten Willen können Sie als Vorbereitung beispielsweise mit einem Testament oder einem Erbvertrag klären. Während das Testament seine Gültigkeit auch ohne explizite Zustimmung der Erbenden erhält, müssen beim Erbvertrag beide Parteien einverstanden sein. Oft greift man auf Erbverträge zurück, wenn zum Erbantritt bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Für beide Formen sollten Sie einerseits eine Person zur Vollstreckung des Erbes definieren und andererseits alle notwendigen Formalitäten (Datum, Unterschrift o.ä.) einhalten.

Wichtig ist, beim Immobilienerbe für klare Bedingungen zu sorgen und individuelle Vorstellungen zu berücksichtigen. Außerdem sollten Sie Klarheit bei rechtlichen Ansprüchen und möglichen Forderungen gegenüber Ihren Erbinnen und Erben schaffen. Was für Ihre Bedürfnisse am besten passt, können Sie und potenzielle Erbinnen oder Erben unter anderem mit der Hilfe einer Notarin oder eines Notars herausfinden.

Zu Lebzeiten ist es möglich, das ganze Immobilienerbe oder Teile davon per Schenkung oder Übertragung zu vergeben. Das können Sie zum Beispiel tun, wenn Sie Ihre Kinder finanziell unterstützen möchten. Aber Achtung: Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall zählen zur Erbmasse und unterliegen deshalb der Erbschaftssteuerpflicht.

Welche Vererbungsform Sie auch wählen: Die Entscheidung sollte immer individuell sein und Ihren Willen widerspiegeln.