Der Energieausweis, auch als Energiepass bekannt, gibt als offiziell gültiges Dokument Auskunft über den Energiebedarf und den -verbrauch einer Immobilie. Vor dem Kauf einer Immobilie kann er hinsichtlich der Einschätzung der möglichen Nebenkosten und nötigen energetischen Sanierungen hilfreich sein.

Die rechtliche Grundlage für Energiepässe bildete die Energieeinsparverordnung (EnEV). Das Gesetz, das im Jahr 2001 beschlossen wurde, diente dazu, die Energieeffizienz deutscher Gebäude zu erhöhen. Es wurde am 1. November 2020 vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.

Es gibt in Deutschland zwei Formen von Energieausweisen: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis wird anhand unterschiedlicher Eigenschaften des Gebäudes und der vorhandenen Heizung erstellt. Ausgewertet werden beispielsweise das Baujahr der Immobilie oder der technische Stand der Heizung und Energieversorgung.

Die Berechnungen sind unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Immobiliennutzerinnen und -nutzer. Immerhin kann dieses teils stark von Verbrauchsschätzungen abweichen - zum Beispiel, wenn jemand ein erhöhtes Wärmebedürfnis hat und auch bei warmen Temperaturen sehr viel heizt.

Dagegen berücksichtigt der Verbrauchsausweis nur den tatsächlichen Energieverbrauch der bisherigen Bewohnerinnnen und Bewohner einer Immobilie im Dreijahreszeitraum. Angegeben wird der Verbrauch im Ausweis pro Quadratmeter und Jahr. Wichtig: Die letzte Energieabrechnung darf für den Verbrauchspass höchstens 18 Monate zurückliegen.

Der Energiepass fasst auf fünf Seiten zahlreiche Informationen zusammen. Alle liefern Erkenntnisse über die Energieeffizienz einer Immobilie. Nachfolgend stellen wir Ihnen die wesentlichen Angaben vor, die im Energieausweis enthalten sind:

Müssen alle Immobilienbesitzerinnen und -besitzer automatisch einen Energieausweis vorlegen? Nein. Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises ist durch § 80 GEG umfassend geregelt. So werden darin beispielsweise die folgenden Anlässe definiert, an denen der Pass spätestens erstellt werden muss:

• Bei der Errichtung von Neubauten (entweder durch das Bauunternehmen, die Eigentümerin oder den Eigentümer, sofern diese in Eigenleistung bauen)
•  Vor einem Verkauf
•  Bei vorgenommenen energetischen Sanierungen nach § 48 GEG
•  Bei geplanter Vermietung oder Verpachtung

 Unabhängig davon können Sie jederzeit freiwillig Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beantragen. So können Sie nötige energetische Sanierungen und deren möglichen Effekt besser beurteilen. Des Weiteren geben die Daten Aufschluss darüber, welchen Preis Sie beim Immobilienverkauf ansetzen könnten.

Es gibt einige Ausnahmen, durch die das Gesetz Sie von der Pflicht der Vorlage eines Energieausweises befreien kann. Ein denkmalgeschütztes Gebäude braucht aus diesem Grund keinen Energiepass (§79 GEG). Wurde Ihre Immobilie vor dem 1. August 1977 errichtet und entsprach bereits damals den Vorgaben in BGBl. I S. 1554? Auch in diesem Fall sind Sie von der Ausweispflicht befreit.

Möchten Sie die Energieeffizienz eines Gebäudes bewerten, sollten Sie verschiedene Werte im Energieausweis besonders beachten. Einige der wichtigsten Kennzahlen im Überblick:

Ein Energieausweis kostet zwischen 50 und 500 Euro. Da ein Bedarfsausweis in der Regel eine professionelle Beurteilung vor Ort nach sich zieht, ist er teurer als der Verbrauchsausweis.

Warum die Preisspanne so groß ist? Laut § 88 GEG dürfen zum Beispiel Personen mit Hochschulabschluss der Fachrichtungen Bauingenieurwesen, Architektur, Physik oder Maschinenbau die Verbrauchs- und Bedarfsausweise erstellen. Da es hierfür jedoch kein amtliches Zertifikat oder bestimmte Vorgaben gibt, können die Anbieterinnen und Anbieter selbstständig ihre Preise festlegen.

Je nachdem, wie groß und komplex Ihre Immobilie ist und ob Sie den teureren Bedarfsausweis oder den günstigeren Verbrauchsausweis benötigen, errechnen sich die anfallenden Kosten.

Sie haben keinen Energiepass und möchten aus Kostengründen darauf verzichten? Das ist nicht erlaubt und das Risiko lohnt sich nicht! Die Einhaltung der gesetzlichen Energieausweis-Pflicht wird laut Angaben der Bundesregierung stichprobenartig überprüft. Außerdem könnten die Käuferinnen und Käufer Ihrer Immobilie Sie nach dem Eigentümerwechsel für unvollständige Angaben im Energieausweis rechtlich belangen.

Die Strafen bei Nicht-Vorlegung eines Energiepasses, falsche oder unvollständige Informationen können teils empfindliche Höhen erreichen.

Bitte beachten: Ein Energieausweis gilt maximal zehn Jahre. Das liegt unter anderem an den kontinuierlichen Anpassungen hinsichtlich der gesetzlichen Vorschriften zur Energieeffizienz von Wohngebäuden. Automatisch verliert der Ausweis seine Gültigkeit, sobald Sie größere Umbauten oder Renovierungen an Ihrer Immobilie vornehmen.